买房路上很重要的一个角色就是产权证(全称房屋产权证),它是你买房之路胜利到达终点的标志。一般来说,房屋产权证包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》,有些地方也可统一开具《房地产权证书》。为什么是“房产所有权”和“土地使用权”呢?为什么还有40年、50年、70年之分?大、小产权又有什么区别?下面我们来个知识大科普吧。
关于房屋所有权和土地使用权
首先,在我国房屋和土地是分开的,我国的土地是国有(集体)制,归国家所有,因此我们个人只能拥有土地的使用权,但却可以拥有房屋的所有权。房屋的所有权代表这是国家认可的私有财产,房屋所有者对该房屋有占有、使用、收益和处分的权利。你如果购买的是国产房,则代表你拥有该房屋的所有权和房屋所在土地的使用权。房屋所有权的期限是永久的,而土地使用权则根据相关法规分为40年、50年或70年不等。
关于土地使用权出让年限的划分
土地使用权出让年限(这里提到的是最高年限)要根据土地用途来确定,具体如下:居住用地70年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地、综合或者其他用地50年。如果到期则按照《物权法》规定自动续期,续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)。
当然也会存在特殊情况,如大连开发区之前土地多为工业用地,有50年的使用权,金石滩因其旅游娱乐用地则使用权只有40年。但因近期大连规划建设金州新区,有部分土地及旧城区则重新由土地管理部门划分年限为70年,并从出让之日起重新计算年限,更改为居住用地性质,所以,土地使用权年限并不是一定的。
关于“大产权”和“小产权”的区别
大产权就是拥有房产所有权和土地使用权的完全产权,在再次买卖时无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权则是不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权,再转让时要补缴土地出让金。
小产权房也叫乡产权房,一般是在乡镇或者农村的集体土地上建造的,不是普遍意义上房地产商开发的房屋,在流程上少了一道程序,即没有给国家缴纳土地出让金,所以买了这种房子拿到的房屋产权证国家是不承认的。
提醒:购买小产权房存在着风险就是国家有权随时拆除,而且没有补偿,因为你这个房屋没有相关的法律法规承认和保护。如果你想出售自己手中的小产权房也有难度,因为国家规定农民集体的土地的使用权不得出让和出售。有很多人期待着小产权房转正,但国家近年来出台的很多法规和意见,总方向就是要清理小产权房,所以还是不建议购买小产权房。
还有一种产权形式就是军产房,军产房是指由军队管理、使用的房屋,其土地使用权和房屋所有权归军队所有,即在国土资源和房屋管理局登记记载的产权人为军队。简单说,军产房就是房屋所有权是军队的房屋。军产房有价位低、不限购的特点,但一般只能一次性付款并且不能贷款。
提醒:购买军产房要注意的目前购房者购买的是军产房的使用权,而不是产权。由于,军产房的产权为军队所有,通常情况下,军队把军产房的使用权给所属军区的军人及其家属使用。目前没有法律规定,可以把军产房的使用权出售给他人,因此购买军产房使用权缺少法律的保护。
【小编结语】:本期产权相关买房知识信息量略大,简单概括就是当你买房时,要记得确定房子的产权是否为国有产权,如果是则代表你购买后可以拥有房屋的所有权并且可以进行其他处理;如果是小产权房或军产房则要三思而行,购买前要确定好合同等协议内容,保护自己的利益。 |